Арендатор съехал, не заплатив за коммерческую недвижимость — что делать?

Преждевременный выезд арендатора из помещения до истечения срока договора не прекращает его обязательства по оплате накопившейся задолженности и, в зависимости от условий договора, может создавать дополнительные основания для взыскания — досрочное физическое освобождение помещения без надлежащего расторжения договора само по себе не является законным способом прекратить арендные обязательства.

Правовая основа. Гражданский кодекс РК устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Простой физический съезд арендатора без соблюдения предусмотренного договором или законом порядка расторжения аренды (письменного уведомления, соблюдения срока предупреждения, если это требуется по условиям договора или закону) не прекращает договор аренды автоматически — обязательства по внесению арендной платы, как правило, продолжают начисляться до момента, когда договор считается прекращённым в установленном порядке, либо до момента передачи помещения обратно арендодателю по акту.

Что нужно сделать в первую очередь для правильной фиксации ситуации. Составьте акт о фактическом освобождении помещения арендатором с указанием даты, состояния помещения, наличия или отсутствия задолженности по коммунальным платежам на момент фиксации, — по возможности с привлечением свидетелей или соседей по зданию, если арендатор недоступен для совместного подписания такого акта. Это зафиксирует момент, с которого помещение фактически перешло в ваше владение, что важно для правильного расчёта периода, за который начисляется задолженность.

Какую сумму можно взыскать. Задолженность по арендной плате за фактический период пользования помещением до момента его освобождения, подтверждённого актом или иным способом. Задолженность по коммунальным и эксплуатационным платежам, если по условиям договора их несёт арендатор, за соответствующий период. Арендную плату за период с момента освобождения помещения до истечения срока договора либо до момента, когда договор был надлежащим образом расторгнут (если он ещё не истёк на дату разрешения спора) — если договор аренды не был расторгнут в установленном порядке, а лишь фактически покинут арендатором, вы, как правило, вправе требовать арендную плату вплоть до момента законного прекращения договора, если только вы не заключили в этот период договор с новым арендатором на то же помещение (в таком случае за период, покрытый новым договором, двойное взыскание, естественно, не производится). Неустойку за просрочку внесения арендных платежей, если она предусмотрена договором.

Что важно проверить в самом договоре аренды. Условия о порядке досрочного расторжения — требовался ли определённый срок предварительного уведомления, предусмотрены ли штрафные санкции именно за досрочный, не согласованный сторонами выезд арендатора. Условия об обеспечительном (гарантийном) платеже — если арендатор вносил такой депозит при заключении договора, его можно зачесть в счёт погашения задолженности, что упрощает частичное покрытие долга без необходимости отдельного взыскания этой суммы.

Порядок действий. Направьте бывшему арендатору письменную претензию с детальным расчётом задолженности — по арендной плате, коммунальным платежам, неустойке, приложив расчёт и ссылки на конкретные пункты договора. При отсутствии ответа или отказе платить добровольно подавайте иск о взыскании задолженности по договору аренды, приложив сам договор, акт о фактическом освобождении помещения, документы, подтверждающие размер коммунальных начислений за спорный период, и претензионную переписку.

Что делать, если, по вашей оценке, арендатор также причинил ущерб самому помещению при выезде. Проведите независимую оценку состояния помещения и стоимости необходимого восстановительного ремонта, если есть основания полагать, что арендатор нарушил условия договора о содержании помещения или причинил ему ущерб сверх нормального износа, — это отдельное требование о возмещении причинённого ущерба, которое можно заявить в том же иске наряду с требованием о взыскании задолженности по арендной плате.

Практическая рекомендация на будущее. Пропишите в договорах аренды коммерческой недвижимости чёткий порядок досрочного расторжения с обязательным уведомлением за определённый срок и с санкциями за его несоблюдение, а также предусматривайте обеспечительный платёж в размере не менее одного-двух месяцев аренды — эти условия значительно упрощают взыскание при внезапном и недобросовестном освобождении помещения арендатором в будущем.