Как разделить машиноместа и склад, сдаваемые в аренду, при разводе?

Инвестиционная недвижимость, приносящая текущий арендный доход, — машиноместа и складское помещение в вашем случае — делится по тем же базовым правилам общей совместной собственности супругов, что и любая иная недвижимость, но особенность подобных активов в том, что они генерируют стабильный поток дохода, а не просто представляют собой статичную ценность, и это открывает дополнительные, зачастую более удобные варианты раздела по сравнению с единовременной продажей или буквальным разделением объектов.

Базовое правовое основание. Статья 33 Кодекса «О браке (супружестве) и семье» относит к общей совместной собственности супругов имущество, нажитое ими в период брака, — приобретённые в браке машиноместа и складское помещение, если они не подпадают под специальные исключения статьи 35 Кодекса (не получены в дар, по наследству, не приобретены на добрачные личные средства одного из супругов), входят в состав общего имущества на общих основаниях, независимо от их инвестиционного, а не потребительского назначения.

Вариант первый — раздел объектов в натуре по отдельности. Если у вас несколько машиномест и отдельное складское помещение, наиболее простой и часто наиболее практичный вариант — распределить конкретные объекты между супругами, стремясь к максимально равноценному распределению по общей стоимости (или с денежной доплатой одной из сторон при неравенстве стоимости распределённых объектов). Например, часть машиномест переходит вам, часть — супругу, а складское помещение достаётся тому, для кого оно представляет больший интерес, с соответствующей корректировкой распределения машиномест в пользу второй стороны для выравнивания общей стоимости получаемого каждым имущества. Этот вариант удобен тем, что каждый из супругов после развода продолжает самостоятельно и независимо получать арендный доход от доставшихся ему конкретных объектов, не завися от дальнейших взаимоотношений с бывшим супругом.

Вариант второй — продажа всех объектов с разделом вырученных средств. Целесообразен, если супруги не заинтересованы в дальнейшем самостоятельном управлении подобной недвижимостью после развода, либо если объекты трудно равноценно поделить по отдельности (например, единственное складское помещение, которое нельзя физически разделить, при отсутствии достаточного количества иных объектов для компенсации). Потребуется организовать продажу через риелторов или на открытом рынке, с последующим равным (либо иным согласованным или определённым судом) разделом вырученной суммы.

Вариант третий, зачастую наиболее удобный именно для доходной недвижимости, — сохранение объектов в общей долевой собственности с разделом арендного дохода. Поскольку эти объекты уже приносят стабильный, предсказуемый доход от текущих арендаторов, супруги вправе договориться (либо, при взаимном согласии, заявить суду соответствующее ходатайство об утверждении такого варианта раздела) о переходе от режима общей совместной собственности к режиму общей долевой собственности с равными (или иными согласованными) долями, продолжая совместно получать и делить арендный доход в дальнейшем, без немедленной продажи или физического разделения объектов. Этот вариант рационален, если оба супруга сохраняют доверительные, деловые отношения, достаточные для продолжения совместного управления инвестиционной недвижимостью уже после развода, и если оба заинтересованы в сохранении стабильного источника пассивного дохода, а не в его единовременной реализации.

Что важно предусмотреть при выборе варианта сохранения общей долевой собственности с продолжением получения совместного дохода. Заключите чёткое письменное соглашение (желательно нотариально удостоверенное) о порядке управления общими объектами после развода — кто занимается взаимодействием с арендаторами, как распределяются расходы на содержание объектов (коммунальные платежи, налоги, ремонт), в каком порядке и с какой периодичностью распределяется полученный арендный доход между бывшими супругами, как разрешаются возможные будущие разногласия относительно управления (например, о смене арендатора, о необходимости ремонта, о возможной последующей продаже объекта по инициативе одной из сторон). Без такого чёткого соглашения совместное владение доходной недвижимостью бывшими супругами нередко становится источником новых конфликтов уже после формального завершения бракоразводного процесса.

Что важно учесть при оценке подобных инвестиционных объектов для целей определения справедливой компенсации при выборе варианта раздела в натуре или продажи. Помимо рыночной стоимости самих объектов недвижимости, учитывайте капитализированную стоимость текущего арендного потока — то есть при оценке машиномест и складского помещения профессиональный оценщик, как правило, учитывает не только сравнительную стоимость аналогичных объектов на рынке купли-продажи, но и доходный подход, основанный на текущих и прогнозируемых арендных платежах, что может дать более точную картину реальной инвестиционной ценности этих активов по сравнению с оценкой исключительно на основе сравнимых сделок купли-продажи.

Что делать с текущими договорами аренды при любом из выбранных вариантов раздела. Проверьте условия действующих договоров аренды с текущими арендаторами — при смене собственника объекта (например, при переходе конкретного машиноместа или склада только к одному из супругов по итогам раздела) договор аренды, как правило, сохраняет силу для нового единоличного собственника в силу общего принципа сохранения договора аренды при смене собственника арендованного имущества, установленного гражданским законодательством, — то есть арендаторов не нужно менять или переоформлять договоры специально в связи с разводом, если иное прямо не предусмотрено условиями конкретных договоров аренды.

Практическая рекомендация. Обсудите с супругом, какой из трёх вариантов (раздел в натуре, продажа с разделом денег, сохранение общей долевой собственности с разделом дохода) более реалистичен с учётом характера ваших дальнейших отношений после развода и конкретного количества и характера имеющихся объектов, — при выборе варианта сохранения совместного владения обязательно оформите детальное письменное соглашение о порядке управления, чтобы избежать будущих конфликтов, а при выборе раздела в натуре или продажи закажите профессиональную оценку с учётом доходного подхода, чтобы обеспечить действительно справедливое, а не приблизительное распределение стоимости этих инвестиционных активов.