Подлежит ли разделу склад-холодильник, построенный на арендованной земле?

Капитальное строение, возведённое на арендованной земле, подлежит разделу как самостоятельный объект недвижимости, приобретённый (построенный) в период брака, — отсутствие права собственности на землю не лишает само здание имущественной ценности, хотя и создаёт определённые практические особенности, связанные с судьбой строения по окончании срока аренды земли.

Правовая основа. Статья 33 Кодекса «О браке (супружестве) и семье» относит к общей совместной собственности имущество, нажитое в браке, — капитальное строение, построенное на средства супругов в период брака, входит в состав общего имущества на общих основаниях, независимо от правового статуса земельного участка под ним.

Что нужно проверить в первую очередь — условия договора аренды земли применительно к судьбе строений. Уточните оставшийся срок аренды, условия его продления, а также прямо предусмотренные договором положения о судьбе капитальных строений, возведённых арендатором на арендованном участке, по окончании срока аренды — есть ли право на выкуп земли, право на снос и вывоз конструкций, либо строение переходит в собственность арендодателя земли по истечении срока без компенсации. Эти условия принципиально влияют на реальную экономическую ценность объекта для целей раздела.

Как оценить склад-холодильник с учётом статуса земли под ним. Оценщик учитывает не только строительную (восстановительную) стоимость самого здания и специализированного холодильного оборудования, но и оставшийся срок его полезного использования с учётом условий аренды земли — чем короче оставшийся срок аренды и чем менее выгодны условия её продления, тем ниже реальная оценочная стоимость объекта, поскольку ограничен период, в течение которого можно извлекать из него экономическую выгоду.

Что ещё составляет ценность подобного объекта. Специализированное холодильное оборудование и системы поддержания температурного режима — оцениваются отдельно как оборудование, с учётом состояния и степени износа. Действующие договоры на хранение продукции с клиентами, если применимо к профилю использования склада.

Как практически реализуется раздел. Через денежную компенсацию, определяемую на основе комплексной оценки самого строения и оборудования с учётом ограничений, связанных со статусом аренды земли, при сохранении объекта и продолжении аренды за супругом, ведущим этот бизнес.

Что важно предусмотреть дополнительно, если один из супругов продолжает пользоваться складом. Убедитесь, что права по договору аренды земли (или права требования к арендодателю) остаются за тем супругом, который фактически сохраняет и использует строение, чтобы избежать в будущем ситуации, когда права на землю и на возведённое на ней строение окажутся у разных лиц, что создаст практический тупик в использовании объекта.

Практическая рекомендация. Внимательно изучите условия договора аренды земли относительно судьбы капитальных строений и оставшегося срока действия договора — это ключевой фактор, определяющий реалистичную оценочную стоимость склада-холодильника, значительно более важный в данном случае, чем для объектов, расположенных на собственной земле.