Yurkz 
Признание договора незаключённым из-за несогласования существенных условий
1 ответПодписал предварительный договор купли-продажи участка земли в пригороде Атырау, внёс задаток 500 000 тенге, но в договоре не были чётко прописаны точные границы и кадастровый номер участка — просто указано «земельный участок площадью 10 соток по указанному адресу». Продавец теперь пытается продать участок другому покупателю, ссылаясь на то, что наш договор вообще не имеет силы. Прав ли он?
К сожалению, продавец во многом прав с формально-юридической точки зрения. Для договоров, связанных с недвижимым имуществом, включая земельные участки, статья 393 ГК РК требует чёткого согласования всех существенных условий, включая точное описание предмета договора, позволяющее однозначно идентифицировать конкретный объект — применительно к земельному участку это, как правило, требует указания кадастрового номера, точной площади и границ согласно правоустанавливающим и техническим документам. Формулировка «земельный участок площадью 10 соток по указанному адресу» без кадастрового номера и точных границ действительно может быть признана судом недостаточной для индивидуализации предмета договора, что делает договор незаключённым (а не недействительным — это разные правовые категории с разными последствиями) в силу отсутствия согласования существенного условия о предмете сделки. При признании договора незаключённым правовым последствием, как правило, становится применение норм о неосновательном обогащении: продавец обязан вернуть вам полученный задаток в размере 500 000 тенге, поскольку удерживать деньги без надлежаще заключённого договора он не вправе, но сам договор не порождает для сторон взаимных прав и обязанностей по купле-продаже участка, то есть принудить продавца к заключению основного договора именно с вами, скорее всего, не получится. Рекомендуем незамедлительно направить продавцу письменную претензию с требованием вернуть задаток, а при отказе — обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. На будущее при заключении подобных договоров обязательно проверяйте наличие кадастрового номера и точного описания объекта в тексте договора, а лучше — привлекайте юриста для проверки документации до подписания.
ОПЫТНЫЕ ЮРИСТЫ И АДВОКАТЫ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ
5 
